Bármely rendszerben is működjön a továbbiakban az Orion szálloda, pontosabban a Döbrentei utcai ház, annak nyílt, piaci megmérettetésben kell kialakulnia, előzetesen megfogalmazott, minimálisnak tekinthető Tagi, „ős-befektetői” igény meghatározást követően.

A minimális igényt az ingatlan jelenlegi, becsült értéke (300+ MFt) és a még elfogadható megtérülési ráta (12-15 év) alapján lehet megfogalmazni.

Szállodai üzemeltetés

Abból kiindulva, hogy egy működő, bevezetett szálloda kevésbé exponált helyen is működtethető nyereségesen, nagy biztonsággal mondható, hogy az Oriont a jövőben is szállodaként lehet és kell üzemeltetni. Annak kiemelt és felértékelődő helye, kompakt és viszonylag korszerű kialakítása az átlagosnál nagyobb jövedelmezőséget valószínűsít.

Az utólag nehezen kontrollálható foglaltsági és szobaár-adatok, valamint a piaci kontroll nélküli belterjes üzemeltetés és cégen belüli pénzáramlások miatt a korábbi eredményt nem lehet alapul venni. A REVPAR és egyéb mutatókkal való zsonglőrködés helyett a ház által éves szinten reálisan elérhető tiszta eredményt kell meghatározni nyílt bérbeadási vagy üzemeltetési pályázat útján. A saját érdekkörben esetleg el nem végezhető feladatokra jól behatárolt eredmény-érdekeltség mellett szakértő piaci szereplőket célszerű bevonni. A pályázatokat megfelelő adatszolgáltatás mellett, kellően széles szakmai és nyilvános körben, megfelelő ideig kell publikálni.

Szállodai üzemeltetési alternatívák:

Bérbeadás

Üzemeltetésbe adás

Menedzsmentbe adás

vagy ezek főbb jellegzetességeit súlyozottan ötvöző megoldások

Bérbeadás – a berendezett épület egyszerű, ingatlanként történő bérbe adása fix díjért, teljes karbantartási és üzemeltetési felelősséggel. Ebben az esetben minden felelősség a Bérlőt terhel. Az időszakos kontrollon túl a Tulajdonosnak nincs feladata és számottevő költsége. A Bérlő az ingatlan állagvédelmére köteles, szinten tartásában érdekelt, fejlesztésében korlátozottan érdekelt. A nagyobb bérlői kockázat és ezzel összefüggésben felmerülő komoly garanciák miatt várhatóan alacsonyabb díjra, tiszta eredményre lehet számítani. Jellemzően hosszú távú, 5+5, vagy 10+5 éves konstrukció. A lelakás veszélyének kezelése mellett rövidebb táv is szóba jöhet.

Üzemeltetésbe adás – a műszakilag saját körben üzemeltetett épület átadása és rendelkezésre tartása hasznosítás céljára, fix díjért vagy forgalmi alapú elszámolással. Ebben az esetben az Üzemeltető felelőssége csak az üzemeltetésre terjed ki, a berendezés és/vagy az épület fenntartása és fejlesztése a Tulajdonos vagy az általa megbízott Fenntartó dolga. A felelősség megosztása ellenérdeket hozhat létre, ezért részletes szabályozást igényel, de ezzel együtt vitákhoz, az Üzemeltető mentesüléséhez vezethet. Az épület műszaki üzemeltetése és fenntartása közvetlenül, vagy a Fenntartón keresztül terhet róhat a Tulajdonosra. Az Üzemeltető az őt nem terhelő állagvédelemben és szinten tartásban nem elsődlegesen érdekelt, sőt inkább az őt nem terhelő fejlesztésben érdekelt. Önmagában az üzemeltetésből jóval nagyobb bevétel várható, de a fenntartási költségek – azok köre és megosztása függvényében – az eredményt jelentősen csökkenthetik vagy felemészthetik. Jellemzően középtávú, 3-5 éves konstrukció.

Menedzsmentbe adás – saját vagy kiszervezett fenntartás és üzemeltető személyzet mellett a szakmai működésért, töltésért és eredményért felelős Menedzsment alkalmazása fix és/vagy eredményfüggő díjért. Mind a fenntartás, mind az üzemeltetés költségei közvetlenül vagy közvetve a Tulajdonost terhelik, de meglévő, működő szálloda esetén nagy biztonsággal a bevételből fedezhetők. A Menedzsment kockázata elvben korlátozott, de a teljes működés a Tulajdonos részére is átlátható. Ezért összességében a legnagyobb eredmény remélhető ebben a megoldásban. Akár 1 évre is köthető, rugalmas konstrukció.

A fenti főbb irányokon túl a fenntartói, üzemeltetői és menedzsment feladatok bérleti típusú alapszerződésen belül való szabályozásával vegyes megállapodások is létrehozhatók. Ebben az esetben a karbantartási, fenntartási, fejlesztési feladatok és bevételek egyensúlya kontrollálható.

Fentiekből az üzemeltetésbe adás csak folyamatos és fokozott fenntartói jelenléttel oldható meg kockázat mentesen.

Az Orion szálloda esetében valószínűleg egy hatékony és rugalmas menedzsmentbe adás, majd 1-3 év stabil működés után hosszú távú bérbeadás lenne reális, mivel ezek nem igényelnek folyamatos tulajdonosi részvételt és reális, áttekinthető feltételeket teremtenek. A menedzsmentbe adás kezdeti csekély kockázatának (a működés esetleges átmeneti tulajdonosi finanszírozása) elkerülésére az ingatlanbérlet és a menedzsment szerződés társítása jöhet szóba. Ez esetben a bérleti díj az előre meghatározott keretek közt változhat, míg a menedzsment díj teljesítmény függő. Szerényebb hozam elvárás esetén már kezdettől indulhat a lehetőleg rövid- vagy középtávú bérlet.

Egyéb célú üzemeltetés

Bár ez nem kívánatos, a szállodai célú pályáztatással párhuzamosan, illetve amennyiben az nem hozna kielégítő eredményt, megvizsgálható a szállodaitól eltérő üzemeltetés, például garzonház, kiemelt szintű nyugdíjasház stb. Várhatóan ez jóval kisebb, de stabil és tervezhető hozamot biztosítana, az üzemeltetési és fenntartási költségek átterhelése mellett. A funkció váltás beruházási igénye miatt ez az elvi vizsgálat inkább az esetleges eladás előkészítéseként jöhet szóba.

Bezárás

Egyáltalán nem valószínű, de amennyiben valamely oknál fogva mégis valóban a jelenlegi vezetés által rendre felmutatott eredményt, azaz null-szaldót vagy veszteséget tudna csak termelni a ház, úgy az eladásig felmerülhetne annak bezárása. Így csak őrzési és jelképes karbantartási díj merülne fel. Ez a jelenleg kivetni rendelt használati díj töredéke. Azonban a várható állagromlás és az eladási esélyt és árat rontó kedvezőtlen piaci megítélés miatt ez mindenképpen kerülendő.

Eladás

Az üzleti, befektetői környezet pillanatnyi állapotától függetlenül a cca. 1.000 m2-es épület a mégoly pici telkével műszaki, újraelőállítási értékkel is bír. Semmiképp sem családi ház kategória. Így az egyébként célszerűtlen azonnali, vagy rövid távú eladás esetén funkcionális alternatívákkal és üzleti tervvel alátámasztott marketing anyag összeállítása és ennek széles körben való publikálása, megfelelő ideig való piacon tartása szükséges. A Várbazár projekt hatásait célszerűen ki kell várni és aknázni.

Megjegyzése, más véleménye van? Írjon a nem.adjuk.a.szallodat@gmail.com címre!